原標題：潘石屹再賣樓29.5億 清空 上海凌空SOHO
每經記者吳若凡每經編輯曾健輝
秋風蕭瑟天氣涼，草木搖落露為霜。
10月23日，霜降，轉型持有物業的潘石屹似乎也感受到房地產的寒冬即將來臨，選擇在這天出售上海凌空SOHO剩餘全部股權。加上此前賣出的虹口SOHO項目，今年以來潘石屹已經出售瞭兩處物業，並且還將出售北京光華SOHO 2。出售上述三個物業回籠的資金想必能讓潘石屹安然過冬。
剩餘56%物業 套現 29.54億
10月23日晚間，SOHO中國發佈公告稱，公司已與基匯資本旗下一傢於香港註冊成立從事房地產投資及管理的公司，就建議出售凌空的全部已發行股本訂美國商標登記台中立框架協議，初始代價基於訂約方協定的凌空SOHO項目資產價值。總價約在50.08億元。
據瞭解，基匯資本是一傢全球房地產市場的私募基金管理公司，投資范圍橫跨住宅開發、辦公、商場、服務型公寓和酒店等不同的房地產類別。
《每日經濟新聞》記者從其官網瞭解到，自2005年以來截至2017年第一季度，基匯資本募集股本已達86億美元，管理資產金額達130億美元。
基匯資本執行合夥人、中國地區主管彭慶邦則向記者表示： 這次非常高興能有機會收購凌空SOHO這個優質的地產項目。（它）不僅緊鄰交通樞紐絕佳地理位置，並落座於大上海連動江蘇省新城市群的輻射區內。該地區對優質辦公和零售空間的需求將持續增長。
這已經不是凌空SOHO第一次被售賣。在2014年8月，攜程已經以30億元的價格收購瞭凌空SOHO約44%的寫字樓物業。
攜程收購交易完成後，SOHO中國保留該項目的產權面積為12.8萬平方米。根據SOHO中國官網數據，上海凌空SOHO總建設面積35萬平方米。
而凌空SOHO的再一次交易，在SOHO中國看來是贏面更大的。
根據SOHO中國集團未經審核的賬目，凌空SOHO項目截至2017年6月30日的總成本約為27.01億元，且其協定價值50.08億元較其截至2017年6月30日的總成本高約85%。
據此，建議出售事項的初始代價為29.54億元。由於凌空SOHO項目已經重估賬面價值，基於凌空SOHO項目於2017年6月30日的賬面值及根據框架協議協定的凌空SOHO項目的資產價值，SOHO中國預期將自建議出售事項錄得毛利約3.67億元。
從交易價格來看，此次基匯資本接盤凌空SOHO的折合樓板價已在3.9萬元/平方米。 從單價來說，這已經是不錯的市場價位瞭。 在上海資深地產人士薛建雄看來，凌空SOHO發展這麼多年，已入駐瞭幾個大租戶，對項目整個形象和後續招商都有正面推動。
就項目本身而言，薛建雄認為，凌空SOHO並不掌握十分核心的位置，地理位置上屬於虹橋交通樞紐的一部分。並且項目過於追求外觀的設計，多少犧牲瞭一些內部的實用性。
至於基匯資本是打算長期持有，還是待升值之後套現，薛建雄表示不好下定論，但可以看出，由於項目建築形態比較特別，要進行傳統辦公樓改造，難度比較大。
商業物業租金美國商標登記費用快速上漲態勢難持續
在凌空SOHO被出售之前，2017年潘石屹已賣出瞭虹口SOHO項目，套現35.7億元。近三年，潘石屹通過出售旗下地產項目已套現超過200億元。對於出售項目的資金用途，潘石屹曾在業績會上稱，其中之一的用途是用於還貸。
至於後續物業是否有出售的時間表，10月24日，SOHO中國相關負責人對記者表示，目前還不清楚。
在當前的市場狀況下，持續賣出是否為一個好選擇？
仲量聯行中國研究部負責人周志鋒告訴《每日經濟新聞》記者，當前很多商用物業租金快速上漲的態勢已較難維持，需要業主主動進行項目運營和物業改造才能獲美國商標分類取收益增長。目前大虹橋區域寫字樓平均租金約人民幣5.7元/平方米/天（第一太平戴維斯數據），但有效租金其實還不及這個數值，適時賣掉也並非是壞擇。
第一太平戴維斯數據顯示，今年前三季度，上海核心商務區甲級寫字樓平均租金達到人民幣8.9元/平方米/天。第一太平戴維斯助理董事張琳也告訴《每日經濟新聞》記者，目前寫字樓租賃業務有點壓力，由於市場項目太多，租戶更多偏向於非市中心區域。
第三季度上海核心商務區甲級寫字樓空置率升至12.5%，業主需下調租金、靈活調整租賃策略或增加代理傭金，以此來吸引優質租戶。 張琳指出。
薛建雄也表示，凌空SOHO這類物業需要通過長期經營來獲得租金增長，實現資產升值。而且在現在的市場環境下，要通過主動方式才能實現租金上漲，比如結構、管理和品質的優化。按照項目的現狀和租金情況，短期內盈利的可能性非常低，所以潘石屹才會選擇賣掉。
就長期市場趨勢而言，周志鋒表示，資本在追逐有限的投資機會，很多資本看好中國市場，尤其是北京上海等一線城市，這給瞭不少優質物業機會。
來自第一太平戴維斯的數據顯示，2017年前三季度上海房地產市場大宗交易累計成交23筆，與去年同期持平，成交金額總金額約409.7億元，同比上升46%。
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